¿Se modificará la “Ley de alquileres”?: fuertes subas y poca oferta
Por el índice de actualización vigente, los precios de los alquileres no pararon de subir. Las perspectivas
En enero, el índice de actualización del precio de los alquileres subió en toda la Argentina casi al 100% interanual. Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, una persona que pagaba $60.000 mensuales a principios de 2022 ahora deberá abonar cerca de $120.000 hasta enero de 2024.
De acuerdo a los especialistas del sector, desde que rige la denominada “ley de alquileres” se generó una gran distorsión en el mercado inmobiliario, que no solo cambió las condiciones de los contratos, sino que también los precios de los alquileres no pararon de subir y ello derivó en un faltante de oferta.
Los principales puntos de la ley vigente que se cuestionan tratan sobre la extensión del plazo (que pasó de dos a tres años), la actualización anual del precio sobre la base del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) y que todos los contratos deben registrarse en AFIP por el locador.
Se estima que desde la creación de la ley hace dos años y cinco meses la suba se aproxima al 220%, según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.
Gran demanda, poca oferta
Los buscadores de propiedades informan que hay una gran demanda para alquilar una propiedad y una escasa oferta, lo que conlleva que los propietarios lleguen a pedir más que lo que indicaría una tasación habitual.
Destacan que hay publicadas aproximadamente 5.700 unidades en alquiler (cuando hasta fin de 2019 había unas 20.000), de las cuales sólo cerca de 2.000 pertenecen al alquiler tradicional y el resto están en dólares o se publican dentro del esquema temporario.
Esos inmuebles fueron al sector de compraventa, a pesar de no ser un momento ideal para vender, por la caída de los precios en dólares.
En la ciudad de Buenos Aires se calcula que hay 156.000 unidades en venta y que unas 40.000 son de propietarios que antes las destinaban al mercado de alquileres pero que, desde que rige la normativa, una vez que los inquilinos las fueron desocupando las publicaron en venta o recurrieron a contratos informales.
¿Se modificará la ley?
En su momento, la modificación tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, y terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.
Pocos meses después, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios. En noviembre de 2021, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones.
Desde que se aprobó la nueva norma, son más de 30 los proyectos que llegaron al Congreso para modificar la legislación, pero ninguno logró en Diputados el consenso del Frente de Todos y de Juntos por el Cambio. Ambos tienen posturas muy contrapuestas sobre cuál será la solución.
Según las inmobiliarias, para ayudar a abastecer al mercado y evitar una disparada de los precios, la duración de los contratos debería volver a ser a dos años, con aumentos sean semestrales acordados libremente entre partes.
El tema se iba a tratar en Diputados durante la última sesión de 2022, pero el debate se cayó.
El dictamen que pasó la instancia de las comisiones apoyado por el oficialismo mantiene la fórmula de actualización anual a través de un índice, como así también la duración por tres años.
"Nueva Ley De Alquileres: Ley 27551", de Marcelo L. Perciavalle
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El dictamen del proyecto opositor
El proyecto que presentaron los diputados de Juntos por el Cambio busca modificar dos artículos.
En primer lugar, el dictamen señala que los contratos de alquiler con destino habitacional serán de dos años (en lugar de los tres vigentes), con la posibilidad de que se extienda por un año más "si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador".
Respecto de la actualización del precio de alquiler, remarca que "podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses".
Además, elimina la indexación del canon locativo y establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden".
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Perspectivas
Desde el Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CPI) de la Ciudad, sostuvieron que están "a la espera de novedades, mientras no se avance con la reforma de la Ley, las perspectivas para el mercado no son buenas". Habrá que esperar un par de meses como mínimo para que se pueda debatir esta modificación.
"Estimamos que durante el primer semestre del año la oferta de unidades en alquiler seguirá cayendo. Por su parte, la segunda mitad de 2023 nos enfrentará a subas aún mayores a las actuales", describieron por el vencimiento de los actuales contratos que dispararán renovaciones con un muy alto ajuste.