Frenan proyectos inmobiliarios: vecinos de CABA piden cambios al Código Urbanístico

Erreius07/06/2023

La normativa porteña actual habilita más volumen constructivo, lo que disparó un proceso de densificación

El Tribunal Superior de Justicia (TSJ) porteño rechazó los recursos extraordinarios presentados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) y la desarrolladora TGLT contra el fallo que ordenó adecuar el proyecto de construcción de un edificio que estipulaba una altura de casi 30 metros, a lo establecido para la zona por el Código de Planeamiento Urbano (CPU).

En el caso “GCBA s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en Asociación Civil Basta de Demoler contra GCBA y otros sobre amparo - suspensión de obras”, los demandados buscaban llegar directamente a la Corte Suprema de Justicia de la Nación, pero para el TSJ “no se advertía que hubiera caso federal o que se estén discutiendo derechos constitucionales del Gobierno o de la empresa, sino meramente normativa local".

El Código Urbanístico de 2018 reemplazó al CPU y posibilitó “un incremento exponencial” de obras en zonas de casas bajas al ampliar las parcelas privadas y públicas aptas para las construcciones en altura y extendió también los topes máximos.

Las organizaciones Basta de Demoler (BdD) y el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) presentaron en 2018 una acción de amparo.

Denunciaron que, mediante la implementación del mecanismo de los "convenios urbanísticos", desde la Dirección General de Interpretación Urbanística local (DGIUR) se autorizaron emprendimientos inmobiliarios por fuera de lo fijado por el Código "con el único objetivo de permitir una mayor capacidad constructiva en los inmuebles".

En tanto, la empresa argumentó que cumplió "todos los requisitos de factibilidad, evaluación de impacto ambiental y registro de planos de obra nueva ante las correspondientes áreas de Planeamiento Urbano y Dirección General de Registro de Obras y Catastro del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCBA), en un todo de acuerdo con las disposiciones aplicables en materia de edificación y planeamiento urbano. La altura del edificio fue aprobada por el GCBA".

 

Los fallos judiciales contra el proyecto

 

El titular del Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad n° 3, Pablo César Mantaras, dictó una medida cautelar que suspendía los efectos de los actos administrativos que autorizaron la construcción del edificio. Luego, en la acción de fondo, declaró la ilegalidad de la obra.

En agosto de 2020, la sala II de la Cámara en lo Contencioso, Administrativo y Tributario ratificó la decisión. Además, instaba a la empresa a readecuar el proyecto a la normativa correspondiente.

En pocas palabras, los camaristas entendieron que las interpretaciones realizadas por el Gobierno porteño, a través de la Dirección de Interpretación Urbanística (DGIUR), son excepciones al Código y, por lo tanto, “el Poder Ejecutivo no se encuentra facultado para hacerlas porque es una competencia de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires la planificación”.

Luego el TSJ decidió dejar firmes los fallos anteriores al rechazar un recurso de queja interpuesto por la empresa y el GCBA.

Los jueces Santiago Otamendi, Inés Weinberg y Alicia Ruiz señalaron que "los recurrentes se limitan a reiterar los agravios planteados en sus quejas, efectuando una vez más invocaciones genéricas de cláusulas" de la Constitución Nacional que "no permiten sustentar un verdadero caso federal".

Las partes ya interpusieron un recurso de queja ante la CSJN en defensa de sus intereses.

 

 

 

Otros casos similares

 

El proyecto "Palmera Cañitas" en Palermo fue frenado por la Justicia porteña en el año 2021 por incluir dos torres de 31 y 34 pisos, triplicando lo establecido por el CPU vigente al momento del permiso otorgado. La Justicia de Cámara ratificó esa decisión en noviembre del año pasado.

Por otro lado, la sala III de la Cámara de Apelaciones porteña frenó en marzo de 2022 la construcción de un edificio en Las Heras al 1600 (en el barrio de Recoleta) al considerar que el permiso fue otorgado por fuera de la normativa en lo que respecta al “completamiento de Tejido o Enrase” del edificio y la ocupación del pulmón de manzana.

 

 

Legislatura porteña: vecinos piden frenar construcciones

 

Vecinos de los barrios de Villa del Parque, Devoto, Chacarita y Villa Santa Rita pidieron que la Legislatura porteña trate diversos proyectos de ley impulsados por los colectivos barriales para reformar el Código Urbanístico en la Ciudad y se frenen las construcciones.

Durante una reunión de la Comisión de Presupuesto, los representantes de las agrupaciones vecinales de los cuatro barrios relataron los problemas que viven desde la última reforma urbanística.

En la Legislatura, desde finales del 2022 y lo que va del 2023 también presentaron proyectos para modificar Código Urbanístico los barrios de Villa Ortúzar y Palermo, mientras que están en preparación las propuestas de Almagro y Boedo.

Aseguran que el CUR aumentó las alturas en diversos polígonos, provocando una situación de "construcción desenfrenada".

“Sin la fórmula que vinculaba la superficie construible con el tamaño del lote, se generó un aumento de densidad. Se impusieron las alturas fijas, que cambian dependiendo de los barrios”, indicaron los vecinos.

En concreto, el nuevo Código habilitó más volumen constructivo, lo que disparó un proceso de densificación. Sólo por mencionar algunos cambios, los vecinos indicaron que permitió construir edificios en las esquinas, adelantó la línea del frente y redujo los pulmones de manzana (por otra parte, un caracter identitario de todos los barrios de la Ciudad).

En paralelo, la Ciudad -a través de la Legislatura porteña- ha otorgado decenas de excepciones que autorizan a construir más allá de lo que permite el mismo Código Urbanístico; con la condición de que la constructora realice, por ejemplo, una obra pública o una plaza.

El proyecto impulsado por los vecinos pretende bajar las alturas constructivas, proteger el corazón de las manzanas y limitar los usos. Es decir, que no se descontrole la habilitación comercial. Además, buscan impedir que se puedan englobar las parcelas, para evitar que se aumente la capacidad constructiva.

 

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