Valuación de los inmuebles de CABA en el impuesto sobre los bienes personales

0 - NOTA PREVIA

En el año 2012, más precisamente en el mes de junio, expresábamos nuestra posición sobre el quantum de la base imponible de los inmuebles ubicados en CABA. Han transcurrido 10 años y continuamos discutiendo las mismas cuestiones. Por mi parte no he modificado mi opinión, por ello reproduzco lo que manifestaba en esa época con los “aggiornamentos” normativos correspondientes.

1 - DESARROLLO DE LA PROBLEMÁTICA

Frente a la proximidad del vencimiento del pago del impuesto sobre los bienes personales se han generado ciertas consultas tanto de contribuyentes como de profesionales abocados a la liquidación del tributo. Las mismas versan respecto de ¿qué valuación debe tomarse para declarar los inmuebles de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)?

La duda reside en el cambio normativo que realizó la Ciudad de Buenos Aires en el año 2012, al reestructurar el gravamen inmobiliario, el sistema valuatorio de los inmuebles y su consiguiente determinación tributaria.

Para comenzar veamos que dice la ley del impuesto sobre los bienes personales. El inciso a) del artículo 22 fija el método de valuación de los bienes inmuebles situados en el país, luego de describirlo, en el sexto párrafo (actual séptimo párrafo), establece: “El valor a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser inferior al de la base imponible -vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen- fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha citada (adoptados de conformidad con el procedimiento y la metodología que a tal fin establezca el organismo federal constituido a esos efectos). Este valor se tomará asimismo en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. El valor establecido para los inmuebles según las normas contenidas en los apartados 1. a 4. del primer párrafo de este inciso, deberá únicamente incluir el atribuible a aquellos edificios, construcciones o mejoras que hayan sido tomados en consideración para determinar la aludida base imponible. Aquellos no tomados en cuenta para dicha determinación, deberán computarse al valor establecido según los mencionados apartados” (el subrayado es propio).

En consecuencia, debemos observar cómo la ley local define la base imponible para los impuestos inmobiliarios.

Ello así, el artículo 241 del Código Fiscal 2012 (actual art. 373, ley 6505, BO: 29/12/2021) dispone que se establece un avalúo para cada inmueble de la CABA, el cual reflejará las características del suelo, su uso, las edificaciones y otras estructuras, obras accesorias, instalaciones del bien, ubicación geográfica, disposición arquitectónica de los materiales utilizados, cercanía con centros comerciales y de esparcimiento o con espacios verdes, vías de acceso, siendo esta descripción meramente enunciativa; denominada Valuación Fiscal Homogénea (VFH).

Es el propio artículo 373 quien en su último párrafo establece: “La valuación fiscal homogénea fijada no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades, siendo la misma base imponible de los tributos del presente Título” (el subrayado me pertenece).

No obstante la meridiana claridad que se desprende de la norma antes citada, y teniendo en cuenta que para determinar el monto de los tributos inmobiliarios se multiplica la VFH por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC), y luego por las alícuotas correspondiente, las dudas se plantean en la liquidación del impuesto sobre los Bienes Personales sobre ¿qué valor tomar? la VFH, o multiplicarla por la USC.

Tributos inmobiliarios = VFH x USC x alícuota

El anterior artículo 244 del Código Fiscal 2012 y el actual artículo 376 de la ley 6505 definen a la USC de la siguiente forma: “La unidad de sustentabilidad contributiva es el coeficiente utilizado para modificar con carácter general la magnitud del tributo, conforme las políticas tributarias implementadas por la CABA, a efectos de contar con una herramienta que posibilite en razón de políticas tributarias afectar el quantum de los tributos del presente título”.

Por cuanto la USC tiene dos características:

a) es una herramienta de política tributaria y

b) brinda la posibilidad de afectar el monto final del tributo local. Adviértase que la USC no está destinada a ajustar la Base Imponible, sino el monto del tributo a pagar.

En un entendimiento armónico de las normas, este mecanismo tiene su lógica desde que fue la propia Legislatura de la CABA quien le encomendó al Organismo Recaudador local, la tarea técnica de establecer la valuación de cada inmueble, para reservarse como resorte propio, exclusivo y tal como establece la Constitución local la fijación de los tributos, estableciendo alícuotas tal como de la USC.

El sentido de esta estructura es mantener un trabajo técnico de valuación de las propiedades aisladamente a la definición de política tributaria -sea, o no, coyuntural-, y no repetir las experiencias pasadas donde las valuaciones quedaban totalmente desfasadas del mercado perdiéndose la homogeneidad de la valuación entre las propiedades, generando una inequidad tributaria en la cual bienes del mismo valor pagan distinto tributo.

Si bien el debate es de suma importancia para miles de tenedores de inmuebles en la CABA, el Organismo nunca dictó de una resolución general que, por definición, es un acto de la Administración Federal en uso de las facultades conferidas por los artículos 7 y 8 del decreto 618/1997. Dichas resoluciones imparten normas generales obligatorias para los administrados o interpretan con carácter general las disposiciones legales y reglamentarias en materia impositiva, aduanera y de los recursos de la Seguridad Social. De más está decir que la resolución general por excelencia que este tema necesita es la contenida en el artículo 8 del decreto antes citado, es decir la resolución general interpretativa que debe publicarse en el Boletín Oficial y que dentro de los 15 días de su publicación puede ser apelada ante el Ministerio de Economía y Obras y Servicios Públicos por cualquier contribuyente.

La Administración Tributaria Nacional siempre se limitó a dictar un dictamen que por definición es un acto interno de carácter no resolutivo, es una opinión técnica y/o jurídica de carácter no vinculante, dictado por los funcionarios con competencia para emitirlo, según las normas legales vigentes o las misiones o funciones encomendadas por las normas correspondientes a la estructura orgánico-funcional. El fundamento normativo es el artículo 9 del decreto 618/1997.

Y además

2. SOLUCIÓN POR EL ABSURDO

3. ANTECEDENTES DE LA AFIP

4. SEGURIDAD JURÍDICA. NUESTRA OPINIÓN

5. PALABRAS A MODO DE CONCLUSIÓN

Este artículo forma parte de la publicación “Consultor Tributario”

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