Renta locativa mínima potencial: impuestos aplicados en Córdoba

I - INTRODUCCIÓN

Los organismos de recaudación, tanto a nivel nacional como provincial, han comenzado a diseñar metodologías presuntivas para enfrentar las distintas formas de elusión o evasión de impuestos, tomando como base las herramientas tecnológicas y los distintos organismos del sector, que permiten determinar la base imponible de distintos tributos y con ello incrementar su recaudación.

Con el objetivo de evitar contratos de alquiler y arrendamientos subvaluados respecto a los reales del mercado, se dispuso crear una herramienta presuntiva de los ingresos y que impacta en la recaudación fiscal por doble vía: en el impuesto sobre los ingresos brutos y en el impuesto a los sellos.

En el año 2014 el Código Tributario expone por primera vez el “valor locativo mínimo” pero sin aplicación práctica, y recién en el año 2017 la Dirección General de Rentas (DGR) reglamenta los valores mensuales de referencia en pesos por metro cuadrado de los alquileres. Hasta que en el año 2022 la DGR de Córdoba dictó la resolución normativa 9/2022, publicada en el Boletín Oficial el 12/10/2022, estableciendo el procedimiento para determinar los valores de referencia, mencionados por los artículos 230 y 275 del Código Tributario, incorporando los artículos 333, 333 (1), 333 (2) y 333 (3) en lo referente al impuesto sobre los ingresos brutos, al igual que los artículos 385 (1), 385 (2) y 385 (3) para lo relativo al impuesto a los sellos.

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II - QUÉ ES LA RENTA MÍNIMA POTENCIAL

El valor de referencia en alquileres establece el importe mínimo “potencial” de alquiler de inmuebles urbanos y rurales que se encuentren afectados a la actividad de locación y/o sublocación.

Este valor mínimo de referencia debe tenerse en cuenta al momento de confeccionar el contrato de alquiler y/o arrendamiento y es el que se determina para el cálculo de la base imponible del impuesto sobre los ingresos brutos.

En ningún caso dicho valor puede ser inferior al valor de referencia fijado por Rentas Córdoba como alquiler mínimo potencial.

¿Qué es una renta potencial?

Una renta es potencial cuando no se manifiesta o no existe, pero tiene la posibilidad de ser, de manifestarse o de existir en un futuro. Que un ingreso sea “potencial” expresa que tiene posibilidades concretas de generarse en el futuro sobre la base de estimaciones razonables, proyecciones históricas, estudios interdisciplinarios de distintos organismos, etc.

¿Cómo se determina el valor?

Si el inmueble es urbano:

• El valor de referencia es mensual.
• Se consideran los metros cuadrados de la superficie edificada del inmueble y el destino del alquiler (comercial o residencial).
• Cuando la superficie del inmueble alquilado sea menor a la superficie total edificada, se debe calcular el valor proporcional entre el valor locativo y la superficie, detallados en la consulta, y aplicarlo a la superficie destinada a alquilar.

Si el inmueble es rural:

• El valor de referencia obtenido es anual.
• Este valor se aplica siempre que el destino del alquiler sea con fines de arrendamiento agrícola.
• El cálculo del valor de referencia resultará del producto entre el “valor unitario de arrendamiento anual (qq/ha)”, las hectáreas afectadas al arrendamiento del inmueble y el precio de pizarra del quintal de soja según la Cámara Arbitral de Cereales de la Bolsa de Comercio de Rosario a la fecha que corresponda. Tené en cuenta que se debe dividir por 10 el precio publicado para determinar el valor del quintal, dado que se encuentra expresado por tonelada.

¿Cómo se determina la base imponible en ingresos brutos?

Para determinar la base imponible del impuesto sobre los ingresos brutos deberá compararse el valor locativo neto pactado entre las partes (sin IVA) con el valor de referencia informado en la consulta web. En ningún caso dicho valor puede ser inferior al valor de referencia fijado.

¿Puedo establecer otro valor distinto o menor al valor locativo de referencia?

Indudablemente por aplicación del artículo 4 del Código Tributario, el contribuyente tiene la facultad y el poder de demostrar con pruebas fehacientes que el valor real de locación del inmueble difiere, en menos, del valor de referencia establecido por la Dirección. Además, la dirección carece de facultadas para cuestionar las cláusulas de los contratos de locación suscriptos.

Supongamos que nos encontramos frente a dos locales comerciales contiguos situados en zona céntrica de la Ciudad de Córdoba, los que poseen la misma cantidad de metros cuadrados de superficie y de construcción, pero en su interior uno cuenta con oficinas, escaleras, cielo raso, iluminación de última tecnología, y el otro inmueble posee problemas edilicios como humedad, paredes deterioradas, sin baño, entre otros. Los mismos van a diferir notablemente en su valor de locación, el primer inmueble posiblemente tenga un valor superior que el valor de referencia, mientras que el segundo inmueble, contiguo, pueda tener un valor de locación inferior al de referencia, por sus condiciones edilicias, por más que se encuentre junto al otro inmueble y con las mismas características, no tenga la misma suerte locativa.

Si tomamos otro ejemplo pero con un inmueble rural, suponiendo dos campos contiguos, los cuales uno posee su superficie (tierra) con las aplicaciones químicas óptimas para la producción de cultivos, rotación de cultivos adecuada, y suelos considerados “nuevos” para la producción agrícola, frente al mismo campo contiguo, pero con un desgaste de la tierra por implantaciones de maní, sin rotación de cultivos, con zonas arenosas y regiones bajas, que provocan que el cultivo de cereales y/u oleaginosas sea muy inferior que el campo de su costado. Claro está que el contribuyente puede demostrar que el contrato de locación posee un valor inferior que el de referencia, el cual deberá demostrar con informes como, por ejemplo, el de un ingeniero agrónomo que manifieste las condiciones de la tierra, análisis de suelo, estimaciones agrícolas, entre otras.

Este artículo forma parte de la publicación “Práctica Integral Córdoba”, exclusivo para suscriptores de Errepar.

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