Práctica del proceso de desalojo (Parte I)

Hola a todos los fanáticos del derecho procesal. Hoy estábamos en la duda de discutir la posición jurídico-procesal del tercer mundial recientemente obtenido por este bendito país; o, en lugar de eso, ponernos a parrafear acerca del proceso de desalojo. A sugerencia del editor, lo mejor era dar nociones de lo que sabemos antes que darle curso a cualquier otra cosa. Pero, en honor a la rebeldía, vamos a hablar de desalojo.

I - CONCEPTO

Este es el ítem que a todos más nos gusta. Determinar, a viva voz (a vivo renglón, en este caso), cuál es el encuadre conceptual que enmarca al tema del que vamos a opinar o desarrollar; y que, a su vez, nos da ciertos parámetros dentro de los cuales reconocer el alcance de este tipo de proceso para evitar confundir sus límites y sus posibilidades.

Así las cosas, la jurisprudencia, nos ayuda diciendo: “El juicio de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.

Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensión de desalojo no solo es admisible cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el supuesto que, sin existir vinculación contractual alguna, se trata de un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (Palacio, ‘Derecho Procesal Civil’, T. VII, pág. 77, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1984; CApel. CC. Salta Sala III, Tomo año 2002, fº 253 y Tomo año 2004 fº 1050; id., id., Tomo 2010, fº 69/71; id. id. tomo 2.013, fl. 605/608, entre otros). El artículo 691 del Código Procesal Civil dispone que el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible.

Resulta la vía apta para perseguir la entrega del inmueble por cuanto el demandado tiene la obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor o intruso (CApel. CC. Salta, Sala I, Tomo año 1998 fº 327). A su vez, el artículo 691 del Código Procesal faculta a promover el juicio de desalojo a quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles, contra todo aquel cuya obligación de restituirla fuere exigible, disponiendo el artículo 699 que el trámite del juicio no se suspende cuando el demandado invoca ser propietario o poseedor del inmueble”.

Queda claro, entonces, que “el objeto del proceso de desalojo es el recupero de la cosa, en donde quien tiene la acción no debe alegar ni probar la propiedad del bien, es decir, que se trata de una acción personal y no de una acción real fundada en el carácter de propietario del inmueble (Confr. esta Sala, causas 18038217/2008 y 51649/2014, Rtas. el 17/10/2014 y 14/07/2017 y su cita, respectivamente).

En este sentido, se tiene dicho que el objeto de este procedimiento especial se puede circunscribir a la desocupación de un inmueble a favor de quien alegue un derecho sobre él o contra quien lo retenga, es decir, su objeto es que el demandado devuelva la cosa que detenta, poniéndola a disposición de quien tiene derecho para ello; por lo que quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo, por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (Salgado, A. [2010]. Comodato, Locación y Desalojo. Rubinzal-Culzoni)”.

Entonces, hay que tener en claro que no hablamos de una disputa sobre la titularidad del bien, o de a quién corresponde la posesión, sino de un proceso pensado para alcanzar el retén o recupero de un derecho de uso y goce asignado a quien ha sido despojado o es turbado en el mismo.

De ello se entiende que la idea es lograr que el turbador sea alejado del inmueble mediante un fallo favorable a la demanda de desalojo. Ergo, la primera cosa en la que debe pensar quien pretenda iniciar este tipo de acciones es si tiene el mejor derecho actual sobre la cosa en cuanto a su uso y goce.

Bajo estos términos, sería lógico considerar que el propietario es quien tiene mejor derecho en todo tiempo por su condición de tal; sin embargo, también puede suceder que un tercero goce de un derecho circunstancial que lo excluya de su propiedad y lo convierta en un invasor si pretende turbarlo cuando no existe causa legal para ello.

Y es tal la finalidad del proceso que, aun si se quiere demostrar una relación jurídica entre sujeto y cosa, con base en cierto encuadre de conexión, y ello, por el motivo que fuere, conlleva a una equivocación, esto en sí no es óbice para que proceda el pedido, siempre que se demuestre que el derecho del que dispone el solicitante es preferente al del reclamado.

La jurisprudencia ha dicho: “…En los juicios de desalojo, al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etcétera, sin que la eficacia de esa prueba quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiese alegado en la demanda, el cual no es un hecho esencial en la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad…’ (TSC 7 Sala CC Cba., 10/04/03, Sentencia N° 31 ‘Oviedo, Carlos A. c/Raúl H. Giménez – Desalojo’, citado en la obra referenciada El juicio de desalojo, pág. 64). Y en ajustada concordancia, la doctrina ha dicho, que debidamente acreditada la legitimación activa: ‘…no solamente resulta indiferente la calificación jurídica que se le dé al vínculo, sino que desplaza la carga probatoria al demandado, que es quien debe socavar dicha legitimación con la alegación y prueba de un título que obste la pretensión restitutoria, es decir que le dé derecho a permanecer en el inmueble…’ (Mariano A. Díaz Villasuso, en ob. cit., El juicio de desalojo, pág. 95)”.

Con lo cual, uno de los grandes temas a tener presente es quién es quién a lo largo de esta relación.

En la esquina azul, con el peso aproximado del que se sabe victorioso, el legitimado activo.

Y además:

• II - LEGITIMACIÓN ACTIVA
  
  
• III - LEGITIMACIÓN PASIVA

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