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Particularidades del tratamiento del reemplazo de inmuebles
Los autores analizan algunos aspectos específicos de este instituto que involucran operaciones con inmuebles en circunstancias especiales
Por: Armando Lorenzo y César Cavelli
I - INTRODUCCIÓN
Al menos dos impuestos nacionales de relevancia contemplan la figura del “reemplazo” de inmuebles como elemento diferenciador del tratamiento que reciben ciertas operaciones con tales bienes.
Como el lector bien sospechará, nos referimos al impuesto a las ganancias (IG) y al impuesto a la transmisión de inmuebles (ITI).
Si bien en el primer párrafo no empleamos la calificación de “impuestos sobre la renta”, debido a que el segundo de ellos no lo sería en sentido estricto, lo cierto es que en un sentido económico amplio podría asignarse dicha calificación a ambos impuestos. Ello así en tanto el ITI actúa, en los hechos, como un impuesto sobre los beneficios eventuales, con una tasa efectiva en función de la renta que variará según el margen de beneficio que arroja la operación.
Ahora bien, si recordamos que, a su vez, en el ámbito del IG encontramos una manifestación global del impuesto a la par que una cedular, que existen en cada categoría diferentes reglas para establecer la inclusión de las ganancias en el objeto del impuesto y que el encuadre en uno u otro tributo también dependerá de la fecha de incorporación del bien al patrimonio del contribuyente, no solamente encontraremos que ciertas operaciones de enajenación de inmuebles plantean la necesidad de interpretar concienzudamente la normativa en vigor para establecer su sometimiento a tributación, sino que además habrá que evaluar, en su caso, en qué medida cada operación podría ser sometida a un régimen especial de reemplazo, con implicancias directas en el impacto financiero del tributo del que se trate.
Resulta oportuno, a esta altura, recordar que la figura del reemplazo (o de venta y reemplazo, si se prefiere) tiene por objeto facilitar la financiación de operaciones que involucran no solamente la enajenación, sino, fundamentalmente, la reinversión en un inmueble de reemplazo mediante la reducción de la absorción de capital de trabajo que, de otro modo, se hubiera destinado al ingreso actual (o corriente) del impuesto correspondiente.
Es decir que el diferimiento o, en su caso, directamente evitar el ingreso del impuesto actúan como un mecanismo de incentivo (si se quiere, de postergación o reducción de la carga tributaria) desde el plano fiscal para poder llevar a cabo operaciones inmobiliarias que son habituales y necesarias para la natural evolución de los sujetos contribuyentes (tanto sea una empresa comercial como una persona humana que reemplaza su vivienda, por caso).
El propósito de estas líneas es, entonces, no hacer un estudio del instituto de la venta y reemplazo en general (el que ha sido motivo de análisis por parte de la doctrina en numerosas oportunidades, incluyendo, desde luego, las páginas de este Consultor Tributario), sino el de algunos aspectos específicos que, repetimos, involucran operaciones con inmuebles en circunstancias especiales (más allá del más estudiado caso del reemplazo de inmuebles afectados a la obtención de ganancias por parte de sujetos encuadrado como “empresa”), respecto de las cuales resulta necesario -en forma previa- analizar el encuadre de la operación en la órbita de cada tributo que resultara aplicable.
