Alquileres: análisis del mercado inmobiliario a tres años de la ley 27551

I - Introducción

A partir del mes de julio/2023, comenzaron a finalizar los primeros contratos firmados bajo la ley 27551, coloquialmente conocida como la ley de alquileres. Dicha ley, de orden público, vino a modificar el régimen anterior introduciendo cambios importantes que afectaron tanto a locadores como a locatarios.

En la presente colaboración, intentaremos explicar cuáles fueron las ventajas y desventajas de la misma, de manera que, como contadores públicos, en nuestro rol de asesores, estemos preparados para contestar preguntas frecuentes de nuestros clientes que surgen día a día en el ejercicio de la profesión. Cabe destacar que dicha competencia se encuentra dentro de la ley 20488 de ejercicio profesional, pues así lo establece el artículo 13, inciso a). En el mismo, se establecen las facultades de los contadores, y entre ellas menciona el análisis de documentación y de cuestiones económicas y financieras, por lo cual, entender la relación entre locadores y locatarios es sustancial para la determinación de los tributos que correspondan; preparar, analizar y proyectar estados contables; cumplimentar con regímenes de información; realizar análisis de costos; realizar revisión de documentación y contabilizaciones; todo ello con incidencia económica y financiera en la vida de sujetos de existencia humana y/o jurídica.

Asimismo, distintos agentes económicos como inversores, clientes y contribuyentes que necesitan de asesoramiento económico y financiero sobre las posibilidades de poner en alquiler o no un inmueble. Todas cuestiones que impactan en la economía de las personas antes mencionadas y, para ello, se requiere del conocimiento completo del marco legal correspondiente.

En torno a las consecuencias de la aplicabilidad de la ley de alquileres, existen diversas opiniones, de acuerdo con los intereses de cada uno de los sectores involucrados, los cuales pueden ser clasificados en inquilinos, propietarios e intermediarios.

II - Los cambios más relevantes aportados por la Ley 27551

El 1/7/2020 entró en vigencia la actual ley de alquileres con efectos desde la fecha de publicación en el BO. La ley está compuesta de cuatro títulos y veinticuatro artículos, y podemos resumirla de la siguiente manera:

Título I “Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación” (arts. 1 a 12).

Título II “Regulación complementaria de las locaciones” (arts. 13 a 16).

Título III “Programa Nacional de Alquiler Social” (arts. 17 a 20).

Título IV “Métodos alternativos de resolución de conflictos” (arts. 21 y 22).

Los restantes dos artículos son el 23 y el 24: establece la irretroactividad de la ley y de forma, respectivamente.

La ley introdujo cambios en la relación entre los agentes intervinientes, y las principales modificaciones fueron:

- Domicilio especial: las partes de un contrato pueden, además de elegir un domicilio para el ejercicio de sus derechos y obligaciones, constituir un domicilio electrónico, el cual asimilamos con una casilla de e-mail donde se tendrán por válidas y vinculantes todas las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación.

- Plazo mínimo: la extensión mínima de vigencia del contrato de locación pasó de dos años a tres años -si carece de plazo expreso y determinado aún mayor-.

- Depósito en garantía: el locatario deberá abonar al locador un mes de depósito en concepto de garantía por los tres años que dure el alquiler y podrá recibirse en moneda extranjera (ME), debiéndose devolver idéntica cantidad al finalizar el contrato, y tendrá una actualización sobre la base de la inflación registrada de ese periodo (será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación). Anteriormente, se reducía al valor inicial del depósito.

- Garantía: en el caso de que el locador requiera una garantía, el locatario debe proponer al menos dos de las siguientes: a) título de propiedad inmueble; b) aval bancario; c) seguro de caución; d) garantía o fianza o fiador solidario; o, e) garantía personal del locatario, la cual se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en el caso del artículo 13, inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces.

- Ajustes: el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Dichos ajustes deben efectuarse utilizando un índice denominado “índice de contratos de locación” (ICL), el cual se encuentra conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que es elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Es decir, que la actualización del valor del alquiler surge de un promedio entre inflación y salario, donde el IPC es elaborado por el INDEC y el RIPTE lo elabora la ANSES, siendo un índice objetivo y conocido por las partes. El contrato ya no establece cuánto va a pagar el locatario en toda la relación contractual, dado que el valor se actualiza cada doce meses. No obstante, es importante aclarar que los contratos que no son de vivienda (comerciales, de oficina, de depósitos, etc.) tienen la libertad absoluta de fijar el precio pudiéndose actualizar por cualquier índice y con la periodicidad que acuerden las partes, ya sea mensual, trimestral o anual o lo que las partes decidan.

- Declaración ante la AFIP: los contratos de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP dentro del plazo y en la forma estipulada en el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI), creado para tal efecto. Mediante esta obligatoriedad, lo que persigue la norma es que todo contrato que se firme se informe claramente, tratando de evitar contratos en negro o no registrados y su respectiva evasión impositiva. Cualquiera de las partes puede informar a la AFIP la existencia de un contrato de alquiler, y su incumplimiento se encuentra dentro de las sanciones de la ley 11683 de procedimiento tributario. Al día de la fecha, como asesores impositivos, no hemos detectado ninguna multa por el no cumplimiento de este régimen. Además, cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

- Programa Nacional de Alquiler Social: se creó este programa en la ley destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal, siendo el Ministerio del Interior el encargado de efectivizar dicho programa. Esta medida quedó como letra muerta de la ley ya que aún no se reglamentó.

- Métodos alternativos de resolución de conflictos: el Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. Es decir, se establece la mediación -negociación que consta de juntar a las partes a fin de ponerse de acuerdo mediante la figura de un mediador- de manera obligatoria eliminando los desalojos como casos de aplicación optativa de la mediación obligatoria. Dicho en otras palabras, en los casos de desalojo, el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante y pasa a ser obligatorio.

Y además:

III - Las partes: inquilinos, propietarios e intermediarios

IV - Los “ajustes” o modificaciones que la ley necesita

V - Consideraciones finales

Este artículo forma parte de "Temas de Derecho Civil, Persona y Patrimonio" del mes de Septiembre

Si querés acceder al texto completo, podés descargarlo GRATIS haciendo clic acá

¿Dónde encontramos el Índice ICL?

Se encuentra disponible en la página de Errepar+, accedé al mismo haciendo clic acá

Cómo calcular el aumento del contrato de alquiler

Para entender cómo calcular el incremento, te presentamos nuestra “Calculadora de actualización de alquileres”,  una nueva herramienta que permitirá automatizar el cálculo del ajuste en los contratos de locación.

Seguí leyendo:

• Ley de Alquileres: comenzará hoy el debate en el Senado