La reserva: una figura controversial de los negocios inmobiliarios

Se confirma la sentencia que ordenó a un corredor inmobiliario la restitución al titular de dominio de la suma de USD 5.000, en concepto de monto que el demandado había recibido de manos de un tercero por la reserva de compra ad referéndum de un inmueble de propiedad de la actora. Así, frente al escenario descripto (reserva de compraventa aceptada por la propietaria y posterior renuncia del dador de la reserva), resultaba acertada la definición que brindó la sentenciante en cuanto a que el corredor inmobiliario se excedió del marco de sus facultades.

NÚÑEZ, MARÍA ELENA C/TAMARIT, EDGARDO MARIO S/ABREVIADO - CÁM. 2ª CIV. Y COM. CÓRDOBA - 05/09/2022

LA RESERVA. FIGURA CONTROVERSIAL DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS INMOBILIARIOS

I - Introito

Analizaré una sentencia de la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Segunda Nominación de la Provincia de Córdoba que, al confirmar lo resuelto en primera instancia, admitió una demanda contra un corredor inmobiliario condenándolo a abonar la suma de USD 5.000. Abordaré los elementos del derecho de los contratos que abundan en la causa para realizar un análisis crítico, por el interés que genera la temática y la relevancia práctica de lo resuelto.

En las siguientes líneas, realizaré una descripción de los hechos, su valoración y la aplicación del derecho efectuada por los tribunales intervinientes.

II - Hechos

A comienzos del año 2016, la actora decidió vender un inmueble y encomendó la tarea a un intermediario. Suscribió una autorización de venta en favor del corredor inmobiliario y este profesional comenzó a ofrecer el inmueble. Un tercero demostró interés, realizando tres visitas al mismo. E1 día 18/3/2016, luego de realizadas las tratativas y sondeos, el interesado suscribió una reserva ad referendum. La oferta de compra fue instrumentada ante el corredor, entregándole una suma en dólares. El monto fue denominado “reserva” y recibido por el corredor inmobiliario. La dueña del inmueble aceptó la oferta de compra. El escribano designado solicitó informes y trámites tendientes a realizar escrituración, pero solamente la dueña de la propiedad se presentó a la escribanía a realizar la escritura traslativa de dominio. Ella solicitó que se constate la falta de concurrencia de otros contratantes.

Extrajudicialmente, la propietaria exigió al corredor inmobiliario la entrega del monto recibido en concepto de reserva. El corredor no contestó a los requerimientos y, recién en oportunidad de contestar demanda, sostuvo que el inmueble se encontraba en infracción a la normativa de edificación y, por ello, restituyó el monto a quien realizó la reserva de compra. El profesional demandado indicó que restituyó el monto en el marco de un reclamo del tercero ante la Dirección de Defensa del Consumidor. Entendió que debía restituir la reserva puesto que la operación no se llevó a cabo por deficiencias del inmueble imputables a la actora y que el tercero invocó causa suficiente para dejar sin efecto la compraventa inmobiliaria.

2.1. La postura del actor

La actora fundó su reclamo judicial en: i) un contrato de corretaje con el demandado instrumentado en una autorización de venta; ii) la recepción de la suma de USD 5.000 por parte del demandado, en concepto de reserva de compra ad referendum y iii) la frustración de la venta del inmueble por causas no imputables a la actora. Entendió que el dador de la reserva perdió automáticamente el monto entregado en ese carácter, pese a ello, el corredor inmobiliario se quedó con ese dinero. Reprochó no haberle entregado la suma de dinero cuando el tercero suscribió la reserva de compra. Consideró que el corredor inmobiliario no es parte del contrato de reserva y que, en su carácter de intermediario, no debió quedarse con el dinero recibido. Interpretó que la oferta fue aceptada por su parte, según el tenor de la reserva de compra ad referendum.

2.2. La postura del demandado

El corredor demandado evacuó el traslado de demanda sosteniendo la improcedencia de la acción. Sostuvo que el inmueble se encontraba en infracción a la normativa de edificación y, por ello, restituyó el monto recibido a quien se lo había entregado (reservante). La actora no normalizó la situación registral del inmueble conforme autorización de venta (AdV) suscripta entre las partes. Aclaró, por otra parte, que la actora expresamente lo facultó a recibir el dinero en concepto de reserva (conf. pto. 3, AdV) y que cumplió con la rendición de cuentas en el debido momento. Resaltó que la actora reconoció la suscripción de conformidad de la reserva de compra ad referendum donde figuraba la entrega de dinero en concepto de reserva. Se excusó en obrar conforme a derecho. El profesional accionado entendió que la operación no se llevó a cabo por deficiencias del inmueble e imputables a la actora. Que en razón de ello, el tercero reservante contó con una causa suficiente para dejar sin efecto la compraventa inmobiliaria y era obligación restituir lo recibido en concepto de reserva.

Este artículo forma parte de la publicación "Temas de Derecho Comercial Empresarial y del Consumidor", exclusivo para suscriptores de Erreius

Si tenés tu suscripción, clickeá acá para seguir leyendo

Si no te suscribiste aún, hace click aquí