Impuestos anuales: bien inmueble

Recordemos que en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) existen dos tipos de inmuebles:

- Inmuebles por su naturaleza: al respecto, el artículo 225 del referido Código indica:

“ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre”.

- Inmuebles por su accesión: por su parte, el art. 226 esboza:

“ARTICULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.

No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario”.

En este marco, el inmueble (por su naturaleza y por su accesión) formando un todo se considera que forma del patrimonio de un sujeto (persona física o jurídica, básicamente), a los fines del impuesto a las ganancias y del impuesto sobre los bienes personales cuando:

- Exista escritura pública de compraventa.

- Exista boleto más posesión o,

- Exista posesión.

A estos fines recordemos estos conceptos:

- Escritura pública: en este sentido el art. 299 del CCCN regla:

“ARTICULO 299.- Escritura pública. Definición. La escritura pública es el instrumento matriz extendido en el protocolo de un escribano público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones, que contienen uno o más actos jurídicos. La copia o testimonio de las escrituras públicas que expiden los escribanos es instrumento público y hace plena fe como la escritura matriz. Si hay alguna variación entre esta y la copia o testimonio, se debe estar al contenido de la escritura matriz”.

- Boleto de compra venta: es el acuerdo privado entre un vendedor y un comprador de un inmueble en el cual se acuerda las condiciones de la operación que luego se plasmará en una escritura pública.

- Posesión: según el CCCN tenemos:

“ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.

Téngase presente que el concepto de posesión es diferente al de tenencia. En este último caso, tenemos el ejemplo de un sujeto que posee la tenencia de un inmueble porque lo alquiló. Al respecto, el CCCN indica:

“ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”.

En todos los casos en los que el sujeto no posea:

- Escritura pública de compraventa.

- Boleto más posesión o,

- Posesión.

No tiene un inmueble en su patrimonio, sino un crédito (o derecho) por la suma que haya pagado y debe reflejarse como tal.