Compró departamento en pozo pero no lo construyeron: deben indemnizarlo

El Juzgado Civil, Comercial, Minería y Sucesiones N° 9 de la ciudad rionegrina de Cipolletti, a cargo de Mauro Marinucci, condenó a la desarrolladora de un proyecto inmobiliario por la falta de entrega de una unidad dentro del plazo establecido que el comprador había abonado en su totalidad.

En el caso “V., M. A. c/ TC Ingeniería SA. s/ Daños y perjuicios”, el actor adquirió un departamento en cuotas en el tercer piso de un edificio que se pretendía construir para luego alquilarlo y obtener una renta.

En ese contexto, empezó a pagar cada una de las cuotas previstas e incluso adelantó una suma de dinero para que la constructora tuviera suficientes recursos para levantar el edificio.

La desarrolladora contaba con un plazo de 18 meses, pero nunca entregó el inmueble. El cliente intentó conseguir una respuesta, por lo que envió una nota por escrito y dos cartas documentos a la empresa y a la persona que actuó como apoderado. 

Casi seis meses después, el inversor tuvo por resuelto el contrato por culpa del vendedor e inició los trámites judiciales para obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios. La empresa no se presentó a la mediación ni al juicio civil.

La normativa aplicable

Al analizar el caso, el juez explicó que el contrato de compraventa data del 3 de febrero de 2015, y dado que el principio de aplicación de la ley vigente al tiempo de la producción del hecho determina que cabría la aplicación del derogado Código Civil de Vélez Sarsfield, no obstante esto, existe un contrato que proyecta sus consecuencias en el tiempo con posterioridad a la fecha de suscripción del contrato, e incluso en momentos en los que empezó a regir el nuevo Código Civil y Comercial (vigente a partir del 01 de agosto de 2015) y que durante la ejecución del contrato, la parte actora tuvo por resuelto el mismo por incumplimiento de la demandada.

Asimismo, la configuración de la mora atribuida a la demandada respecto del cumplimiento de las obligaciones a su cargo, esto es, desde el 1 de agosto de 2016 (fecha en que se asume la obligación de entrega de la unidad habitacional), ya se encontraba vigente el nuevo Código Civil. 

Frente a este escenario y el régimen tutelar de Defensa del Consumidor, el magistrado entendió que debía analizarse con base en lo normado por el Código Civil y Comercial de la Nación.

Dicho cuerpo normativo, en su artículo 7°, dispone: "A partir de la entrada en vigencia, las leyes se aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (...) Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, con excepción de las normas más favorables al consumidor en las relaciones de consumo".

La demandada, en rebeldía

Como la demandada no se presentó, fue declarada en rebeldía. 

De acuerdo a lo dispuesto por el art. 60 del Código Procesal Civil de la provincia, "la rebeldía declarada y firme exime a quien obtuvo la declaración de la carga de acreditar los hechos invocados, los que se tendrán por ciertos salvo que fueren inverosímiles; ello sin perjuicio de las facultades que otorga al Juez el art. 36, inciso 2...".

“Los términos en que se encuentra la norma redactada no admiten mayores discreciones”, señaló el magistrado, quien agregó que “dicha presunción debe ser admitida, en el caso, en tanto no existan contradicciones entre las afirmaciones contenidas en el escrito de demanda con la documentación y/o prueba obrante en la causa”. 

Los rubros de la indemnización

En ese contexto, analizó la procedencia de los rubros pretendidos y el alcance de los mismos. Los rubros cuyo resarcimiento se habilitó fueron los siguientes:

- Daño emergente: el juez no tuvo dudas sobre su configuración por el incumplimiento contractual, a pesar de que el actor abonó la totalidad del precio. Incluso integró sumas en demasía, que no fueron restituidas por la accionada.

- Pérdida de chance de obtener ganancias por la frustrada posibilidad de colocar en alquiler la unidad funcional contratada: el magistrado señaló que “el incumplimiento en el que incurrió la empresa constructora como factor causal, provocó la frustración de la oportunidad futura, incierta y probablemente suficiente de que el actor obtuviera una ganancia, en tanto resulta verosímil la pretensión de alquiler de la unidad funcional adquirida”.

“No obstante, si bien estaban dadas las condiciones para que se concrete el negocio de la explotación de la unidad funcional, existen innumerables imponderables que podrían haber sucedido y nos colocan en el campo de las probabilidades”, añadió.

En ese marco, entendió prudente y equitativa la pretensión de que el actor tenía un 40% de posibilidades de lograr el beneficio pretendido y a partir de allí fijó el monto correspondiente a este rubro.

- Daño moral: el juez indicó que “su procedencia se presume por estar inserto el incumplimiento dentro de una relación de consumo, donde cabe estimar que se perturba razonablemente la expectativa de ser cubierto por la contingencia suscitada y conforme lo pactado”. 

A los fines de cuantificar el rubro, el magistrado tuvo en cuenta la vinculación entre la gravedad objetiva de las lesiones y las implicancias espirituales que correlativamente suponen para la persona damnificada.

- Daño punitivo: el sentenciante entendió que debía proceder el resarcimiento en virtud de la conducta asumida por la demandada, ya que no llevó adelante una conducta de respeto al actor ni le dio una adecuada respuesta en tiempo oportuno a su reclamo.

Daños derivados por la falta de entrega de la unidad

En el artículo “Pago de indemnización al consumidor ante falta de entrega de departamento a construir”, publicado en Temas de Derecho Comercial Empresarial y del Consumidor de la editorial Erreius, Vanesa Kukva señala que, en estos casos, “corresponde la indemnización por daño emergente y moral a favor de la actora, con motivo del incumplimiento contractual”.

“La procedencia de la indemnización tiene el suficiente sustento, teniendo en cuenta que la falta de entrega del departamento ocasiona daños patrimoniales, así como daños en su espíritu y sentimiento”, concluyó. 

Accedé al texto completo del fallo: