El debate sobre la modificación a la Ley de Alquileres, que inicialmente estaba programado para este miércoles, comenzará a analizarse hoy martes, a las 17 horas, en una reunión conjunta de los comités de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda del Senado.

Recordemos que en una sesión especial que se extendió por casi cuatro horas, la Cámara de Diputados aprobó el pasado miércoles un proyecto de reforma a la ley de alquileres que introduce cambios significativos en las normativas vigentes desde 2019. La iniciativa, respaldada por 125 votos provenientes mayoritariamente de bancadas opositoras, plantea ajustes en la duración de los contratos y el mecanismo de actualización de los precios de alquiler.

Además, en la reunión serán puestos a consideración los proyectos propuestos por la senadora Clara Vega (propone 2 años para habitar, 3 para comercializar y ajuste de precio cada 6 meses), Magdalena Solari Quintana (que el locatario pueda renunciar cuando lo desee), Julio Martínez (2 años con prórroga por solo uno más), Maurice Closs (ajuste anual) y Carolina Losada, que busca la derogación de la norma.

Las opciones que se plantean son aprobar el dictamen sin cambios, tal como llegó de Diputados, o introducir modificaciones.

En caso de optar por la segunda opción y si el Senado lo aprueba, el proyecto deberá regresar a la Cámara de Diputados para ser debatido nuevamente en comisiones.

Juntos por el Cambio tiene mayoría en la comisión de Legislación General, lo que le permitiría avanzar sin modificar el dictamen. En contraste, el Frente de Todos cuenta con la mayoría de votos en la comisión de Presupuesto y Hacienda, lo que le daría la capacidad de realizar modificaciones al proyecto con media sanción.

Texto que obtuvo media sanción en Diputados

Ley de alquileres: la controversia por la actualización del canon

Dentro de los cambios propuestos por la nueva ley de alquileres, se generaron algunas controversias, en particular, sobre la duración de los contratos y la metodología de ajuste.

Sobre esto último, hay un artículo que es cuestionado por senadores del oficialismo y genera dudas en algunos de la oposición.

Es que el proyecto con media sanción sobre actualización del canon locativo indica lo siguiente: “Ajustes: Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por periodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a cuatro (4) meses.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo aplicar a tales efectos el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices, según las partes acuerden”.

En caso de aprobarse, se disuelve el Índice para contratos de Locación (ICL), que toma en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) para establecer el porcentaje.

En tanto, la actualización se podrá establecer a partir de la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de ellos, según el acuerdo de partes.

Es decir, se modificaría la frecuencia de ajuste para los contratos de vivienda, permitiendo que el alquiler se actualice según el acuerdo de las partes, con un mínimo de cuatro meses. Esta flexibilidad contrasta con la ley actual que solo permite un ajuste anual, un aspecto relevante dado el contexto inflacionario.

Ya en el debate plenario de Diputados, integrantes del interbloque Federal advirtieron sobre este potencial foco de conflicto en este contexto inflacionario y sostuvieron que, en lugar de decir “pudiendo aplicar”, el proyecto debería decir “debiendo aplicar”, porque “el texto no establece taxativamente ningún índice de actualización ni una combinación de índices, ni nada que se le parezca, lo que provocará divergencias entre propietarios e inquilinos”.

Los defensores del proyecto aclararon que se dejó la palabra “pudiendo”, porque la intención fue dejar el mecanismo de actualización en manos del acuerdo de partes.

Otros puntos del proyecto

Entre otros puntos, el proyecto volvería a establecer un plazo mínimo de dos años para los contratos, en lugar de los tres años que establece la ley vigente.

Además, no podrá exigirse al inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes y ofrece distintas exenciones impositivas para tratar de alentar la oferta que, por ejemplo, en la Capital Federal, se redujo a menos de 500 inmuebles.

En ese sentido, propone exenciones sobre el monotributo para los propietarios que no realicen más de tres actividades o no posean más de tres unidades de explotación y también para el pago del impuesto a los Bienes Personales sobre los bienes ofrecidos en alquiler "para casa-habitación, con contratos debidamente registrados", aunque con un tope a determinar según el valor del contrato.

Preocupación por los índices de los contratos vigentes

Hay que recordar que, para aquellos con contratos en marcha, se prevé que los aumentos anuales sean significativos, alcanzando casi el 113% en septiembre, debido a la actualización anual basada en el índice ICL, que combina salarios e inflación.

Además, se debe tener en cuenta que la fuerte inflación de las últimas semanas se verá reflejada en el ICL de noviembre, por lo que los contratos reflejarán un importante ajuste, el que, según analistas, podría superar el 135% anual.

¿Dónde encontramos el Índice ICL?

Se encuentra disponible en la página de Errepar+, accedé al mismo haciendo clic acá

Cómo calcular el aumento del contrato de alquiler

Para entender cómo calcular el incremento, te presentamos nuestra “Calculadora de actualización de alquileres”,  una nueva herramienta que permitirá automatizar el cálculo del ajuste en los contratos de locación.

Para más información, seguir leyendo:

Ley de alquileres: media sanción para el proyecto opositor y ahora pasa al Senado