PROVINCIA DE BUENOS AIRES. INGRESOS BRUTOS. ALQUILER DE INMUEBLES. NUEVO TRATAMIENTO IMPOSITIVO

NUEVA CONDICIÓN PARA REDUCIR EL BENEFICIO A UNA MÍNIMA EXPRESIÓN

JOSÉ ANTONIO ALANIZ

INTRODUCCIÓN

En el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, con relación al alquiler de inmuebles (en el que antes decía "propiedades"), a través de la reforma impositiva del año 2008 se define un antes y un después. Se introduce, entre las condiciones para que la renta resulte no alcanzada por el impuesto sobre los ingresos brutos, la regla de no superar un determinado ingreso, y con ello se reduce el beneficio a una mínima expresión.

Recordatorio

El tema en cuestión toma trascendencia a partir del año 2007, en el que, a través de la reforma al Código Fiscal de la Provincia impuesta por la ley (Bs. As.) 13613, se establece, con relación a la exclusión del objeto del impuesto prevista para la locación de inmuebles, la reducción de 5 a 2 propiedades en alquiler, dando como resultado que, a partir del 1 de enero de 2007, resulta 2 el total de inmuebles que una persona física puede estar alquilando y cuyos ingresos resultan excluidos de la obligación de pagar el impuesto sobre los ingresos brutos. Es decir, aquellos que obtengan ingreso por la locación de 3 o más propiedades, resultan contribuyentes con relación a la totalidad de los ingresos obtenidos.

En esta oportunidad, se adecua la redacción del artículo, y se agrega una condición adicional como sustancial: el nivel de ingreso obtenido por la renta de los inmuebles.

En función de ello, y por ser un tema de particular interés, expondremos los cambios introducidos por la ley (Bs. As.) 13850, partiendo del tratamiento vigente hasta la reforma.

Anticipo

Con relación al año 2008, el nuevo régimen impositivo resulta de aplicación para el último quinquemestre del año.

I - REFORMA AL CÓDIGO FISCAL

 

Código Fiscal

Título II - Impuesto sobre los ingresos brutos

CAPÍTULO I - HECHO IMPONIBLE

Art. 158 (Parte pertinente)

Se considerarán también actividades alcanzadas por este impuesto las siguientes operaciones, realizadas dentro de la Provincia en forma habitual o esporádica:

............................................................................................

c) El fraccionamiento y la venta de inmuebles (loteos), la compraventa y la locación de inmuebles, y la transferencia de boletos de compraventa en general.

Esta disposición no alcanza a:

1. Los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta dos (2) inmuebles, siempre que no superen el monto de pesos que, según el caso, establezca la ley impositiva, salvo que el propietario sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio, o que se trate de un fideicomiso.

1. Alquiler de hasta dos (2) propiedades en los ingresos correspondientes al propietario, salvo que éste sea una sociedad o empresa inscripta en el Registro Público de Comercio, o que se trate de un fideicomiso.

Texto s/LEY (Bs. As.) 13850 - Vigente a partir del 1/8/2008

Texto s/LEY (Bs. As.) 13613 - Vigente desde el 1/1/2007 hasta el 31/7/2008

 

Observaciones

Se agrega una nueva condición para que los ingresos obtenidos por el alquiler no estén alcanzados por el impuesto. Que el total de los ingresos (por 1 o 2 inmuebles) no supere el monto que determine cada año la respectiva ley impositiva. De lo contrario, el total de dichos ingresos resulta alcanzado por el impuesto sobre los ingresos brutos.

Un detalle no menor a nuestro juicio tiene que ver con la adecuación del texto de la norma: dice inmuebles donde decía propiedades. Si bien la expresión "propiedades" responde a una ley de antaño, como fue la ley (Bs. As.) 9667, hemos notado cómo la utilización de dicha terminología fue empleada por el Tribunal de Apelaciones para interpretar que la ley hacía referencia sólo a los inmuebles urbanos. A nuestro juicio, el legislador deja en claro el aspecto amplio del beneficio, al adecuar el texto de la ley y utilizar en su reemplazo el término "inmuebles".

II - INGRESOS NO ALCANZADOS POR LA LOCACIÓN DE HASTA 2 INMUEBLES

En forma simultánea a lo indicado, a través de la reforma impositiva, se dispone lo siguiente:

 

Art. 63 - Establecer para el ejercicio fiscal 2008, en la suma de siete mil pesos ($ 7.000) mensuales o ochenta y cuatro mil pesos ($ 84.000) anuales, el monto de ingresos por alquileres, a que se refiere el artículo 158, inciso c), apartado 1, del Código Fiscal -L. 10397 (t.o. 2004) y modif.-.

Texto s/LEY (Bs. As.) 13850 - BO (Bs. As.): 29/7/2008 - Vigente a partir del 1/8/2008

 

III - VIGENCIA Y EFECTOS SOBRE LOS ACTUALES ALQUILERES

A través del artículo 71 de la ley (Bs. As.) 13850, se establece taxativamente que las disposiciones tratadas resulten de aplicación a partir del 1 de agosto de 2008.

En función de ello, el locador -cuyos ingresos superen los $ 7.000 mensuales o los $ 84.000 anuales- resulta alcanzado por el impuesto sobre los ingresos brutos y obligado a su cumplimiento a partir del mes de agosto de 2008, inclusive. Por ello, observamos que, de superar alguno de los importes, se tendrá que verificar lo previsto en el contrato de locación, a los efectos de determinar quién efectivamente se hace cargo del impuesto establecido por la Provincia.

IV - LOCACIÓN DE INMUEBLE PARA VIVIENDA, USO COMERCIAL Y OTROS. IDÉNTICO TRATAMIENTO

Para quienes se planteen la duda, probablemente al considerar el tratamiento previsto en otras jurisdicciones o por el mismo impuesto al valor agregado, recordamos que la exclusión bajo análisis no hace ningún tipo de diferenciación por destino del inmueble en cuestión. Por lo tanto, lo aquí resuelto es de aplicación en forma indistinta para la locación de inmueble para vivienda, uso comercial y otros.

V - PALABRAS FINALES

Si me permiten considerar lo destacable de la reforma, observamos que, a pesar de que el período fiscal del impuesto sobre los ingresos brutos resulta el año calendario, el nuevo tratamiento impositivo resulta de aplicación -con relación al año 2008- sólo para el último quinquemestre del año, permitiendo que el sujeto alcanzado por la reforma pueda trasladar el impuesto, en cumplimiento de lo que entendemos como una de las principales características del impuesto sobre los ingresos brutos, la de impuesto indirecto, por resultar ser de aquellos en los que, por naturaleza del gravamen, son trasladables, de modo que el sujeto que es declarado tal por la norma, y que efectivamente lo paga, podrá recuperar total o parcialmente el mismo mediante el mecanismo de traslación a otro sujeto denominado "de hecho" o "percutido". El impuesto integra el precio del producto o servicio y se traslada hacia adelante al resto de las etapas económicas.

VI - CUADRO RESUMEN VIGENTE PARA EL ÚLTIMO QUINQUEMESTRE DEL AÑO

 

Persona física

Locación/Arrendamiento -tratamiento frente al impuesto-

Destino

 

Hasta 2 propiedades

3 o más propiedades

Casa-
habitación

Otro destino

Ingresos hasta $ 7.000 por mes y hasta $ 84.000 por año

No alcanzado

Alcanzado

Tratamiento indistinto

Ingresos mayores a $ 7.000 por mes y $ a 84.000 por año

Alcanzado

Alcanzado

Tratamiento indistinto

Alícuota impositiva

3,5%